売却したら固定資産税は誰が払うの？
不動産を所有していれば毎年支払っている固定資産税は不動産を売却するとどうなるのかを不安に感じる方もいらっしゃいます。
この記事では、不動産を売却すると固定資産税はどうなるのかについて解説します。
日割り計算をして分割
固定資産税は所有している方が負担するものだという考え方から、引渡日を基準にして引渡日の前日までは売主の負担、引渡日以降は買主が負担することが一般的です。
通常不動産の売買では決済日に引渡しを行うので決済日に売買代金と一緒に固定資産税の清算も行います。
固定資産税
固定資産税は毎年1月1日(または12月31日)に不動産を所有している方に対して課税される地方税です。
ちなみに通常は市区町村税としてそれぞれの市区町村に納税しますが、東京23区内では東京都に納税します。
市街化区域内では固定資産税と一緒に都市計画税も課税されます。
固定資産税の納期は4月1日から始まり、毎年各市区町村から4月から6月にかけて納税通知書が送られてきます。
年の途中で所有者が交代しても市区町村は納税義務者の変更に応じていないため、売却しても売主は引き続き納税義務を負担することになります。
そのため年の途中で売却したときには先のように日割り計算をして売主買主が平等に負担を分担しようとするものです。
起算日が地方で異なる
先ほど固定資産税は日割り計算で精算すると説明しましたが、日割り計算の起算日が地方によって異なること注意しましょう。
起算日を1月1日とする地方と4月1日とする地方があるからです。
A県で不動産を売却したら4月1日からの日割り計算だったのにB県で不動産を購入したら1月1日からの計算だったのでおかしいと感じることがありますが、これは仕方がないことなのです。
例えば8月1日に引渡しをする場合には起算日から引渡しの前日までが売主負担となるので、4月1日からだと122日、1月1日からだと212日です。
10万円の固定資産税ではA県では122/365≒33,424円
B県では212/365≒58,082円
となるので不公平なようですが、不動産は動かないので売却も購入も同じルールで日割り計算を行うのが公平だからです。
A県では購入した時も売却した時も4月1日からの日割り計算で行い、B県では同様に1月1日を起算日として計算するのがルールとなります。
受取った固定資産税清算金は譲渡所得
不動産を売却して清算した固定資産税は翌年確定申告をする際に売却代金と同じ譲渡所得になるので注意しましょう。
また、売却した建物が賃収物件であれば個人でも消費税が発生します。
賃収物件を売却したときには年の途中で売却しても全額が必要経費になることに対応したものです。
なお、同様に買主との間で清算するマンションの管理費や修繕積立金については譲渡所得に含める必要はありません。
福島市には春になると多くの観光客が訪れる桜の名所「花見山公園」があります。四季を通じて、花を愛でながら散策できる、福島市の桃源郷と呼ばれる山です。実は、花見山は個人所有の山なのです。それを一般に開放しています。今回は、なぜ花見山公園が福島で愛される観光地になったのかをご紹介します。
昭和34年、花見山を一般開放「福島の桃源郷」
花見山公園の第一歩は花見山公園初代園主の阿部伊勢次郎氏がやせていた土地に花を植えたことです。それを花見山公園2代目園主の阿部一郎氏が育み、昭和34年に一般の方に花を見てもらいたいと開放されました。
花の名所として全国に知れ渡ったのは、写真家の秋山正太郎氏の尽力によるものが大きいです。昭和54年に初めて花見山公園を訪れてから、毎年撮影にきて、全国に紹介してくれました。「福島には桃源郷がある」と言ってくれたのも秋山正太郎氏です。それから現在に至るまで、花見山は全国有数の花の名所として愛されています。
▲花見山公園への順路
東日本大震災での1年間の休園
▲色とりどりの花や樹木
花見山を一般開放してから一度だけ休園した年があります。それは東日本大震災の後です。苦渋の決断でしたが、震災をきっかけに、花や樹木を養生させ、翌年には待ち望む声を受けて、再開園しています。
厳しい休園を乗り越えた、花や樹木は誇らしげに咲き、東日本大震災で傷ついた福島の人々の心を癒してくれました。
現在では全国各地から観光客が訪れる福島市の花の名所となっています。桜の季節にはソメイヨシノやトウカイザクラ、ウメ、ハナモモなどの花たちが咲き、山全体が喜んでいるかのようにピンクに染まります。春の花見山公園には「ふくしま花案内人」というボランティアガイドがいますので、見所などを聞いてみるのもいいですね。
花を眺めながら、山を登っていけば、福島市内を一望でき、天気が良ければ吾妻連峰、安達太良連峰が眺められます。桜が散り始め、山の雪が解け始めると、「吾妻の雪うさぎ」も見ることができます。
桜が咲く春に訪れるだけでなく、四季を通じて楽しめます。初夏のアジサイやヤマユリ、スイレンなどを愛でるのも楽しみの一つです。また、花見山の頂上を抜けると、トレッキングコースもあります。十万劫山の頂上まで目指せば、自然を満喫できます。お弁当を持って、家族や仲間とトレッキングもおすすめです。
花見山公園
〒960-8141 福島県福島市渡利原
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▼アクセスマップ
ライフライン解約のタイミングは？
住んでいた家を売却しようとするとき、引っ越してしまえばいらない費用をかけたくないので、電気や水道を解約したいと思うものです。
しかし、電気や水道を早く解約してしまうと売却活動に支障がでてしまうこともあります。
この記事では、不動産を売却するときの電気や水道などのライフラインを解約するタイミングや解約する際に気をつけておきたいことを解説します。
主なライフライン
電気や水道などのライフラインは売却した不動産を引き渡すまでには解約をしておかなければなりません。
しかし、売却活動では内覧として購入希望者が物件を確認するために訪問することがあります。
そのようなときに、購入希望者は水回りや床暖房などの設備がきちんと動作するかを確認したいものですが、電気や水道が解約してあればそのようなことができません。
また、内覧前や引渡し前には、少しでもきれいな状態にしておきたいものですが、電気や水道が解約してあると掃除ができなくなってしまいます。
電気
内覧は雨が降って暗い時や夜間にされることもあるので照明器具も残して電気は解約しないまま、引渡し直前に解約することをおすすめします。
部屋が明るいほうが内覧するときに雰囲気がよく、良い印象を与えるでしょう。
照明器具は内覧に支障がない程度でよいので、シーリングライトなど最小限のものを残しておけば大丈夫です。
また、掃除をするときにも電気は必要です。
夏や冬であればエアコンも動作するようにしてあると快適に内覧できるので内覧の印象がよくなります。
売却物件から引っ越したために普段の電気代がもったいなく感じられますが、そのようなときは契約するアンペアを変更すれば節約になります。
照明だけなら10A、エアコンを動作するようにしている場合は20Aで契約しておけば基本料金が節約できます。
水道
引っ越した後に空き家にしておくと埃がたまりやすくなります。
売却活動中に購入希望者が内覧に訪問したときに良い印象をもってもらうためには掃除をしておいたほうがよいので、水道は解約しないで残しておきましょう。
また、水道を長く使わずにいると下水の匂いが上ってくることがあります。
そのためにも水道は残しておく方が無難です。
ガス
ガスの場合は引っ越してしまえば利用することはあまりないので引越直後に解約しても問題ありません。
ガス器具は都市ガスとプロパンガスでは共用できないので、引っ越し先で利用しないときには付帯設備として残しておくことも可能です。
購入希望者が決まっていれば相談してみましょう。
ライフラインを解約する方法
ライフラインとの契約先に解約前の1週間以上前に予約しておくとスムーズにすすみます。
特に引越シーズンだと相手先企業の日程がとれないことがあるので引渡しに間に合わないことが考えられるため、早めに予約をしておいた方がよいでしょう。
解約・精算するときに立ち合いが必要なことがあるので、予約をするときに立ち合いが必要かを確認しておくと確実です。
解約申し込みは企業に直接電話をするかインターネット上で解約申し込みをすることになります。
マンションのエントランスがオートロックになっていて検針のためにマンションの中に入らなければならないことがあります。
そのようなときには本人の立ち合いが必要なのか、管理人などで対応可能なのかを確認しておきましょう。
電気
電気を解約するときには基本的に立ち合いは不要です。
電気は引渡し直前まで解約しないでおいた方がよいので照明器具も残したままのことが多いですが、そのまま置いていった方がよいのか購入した方に確認しておくと安心です。
水道
水道料金は通常2か月単位での検針がされていますが、引越などの場合は前回の検針日から解約までの日割り計算で水道料金を請求されます。
水道の解約にも基本的に立ち合いは不要です。
ガス
ガスは使い始めるときには安全確認のために立ち合いを求められますが、解約の際には基本的に立ち合いは不要です。
火災にあった家は売却できる？
以前火災があった家を売却しようとするとき「問題なく売却できるだろうか」「安くなってしまうだろうか」と心配になる方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、火災にあった家の売却で気をつけることや売却方法について解説します。
火災の状況によっては「瑕疵」になる
一言で「火事」「火災」といっても程度の差があります。
料理中に手元がくるってキッチンの天井を焦がした程度から家が完全に焼け落ちてしまうような火事もありますし、中には人が亡くなる不幸があるようなこともあるでしょう。
天井を焦がしてしまった程度であればきちんとリフォームしておけば問題なく売却できますが、人が亡くなってしまったような火事だと「瑕疵がある物件」となるため「告知義務」があり、売却価格も下がってしまうことが多くなります。
このように人が亡くなっていないボヤ程度の火事では告知義務はないといえますが、売却を依頼する不動産会社には実情を説明しておくことをおすすめします。
何をもって「瑕疵」と考えるかは人によって判断基準が異なり、ボヤ程度であっても建物に何らかのダメージが与えられているおそれもあるため、後日の紛争を防ぐために専門家の意見を聞いたうえで売却をすすめた方がよいからです。
瑕疵とはキズや欠陥のこと
「瑕疵」とはキズや欠陥のことを法律的にこのようによんでいます。
瑕疵には以下の種類があるといわれています。
- 心理的瑕疵
火災、自殺、事故死、殺人があった場合など
近隣施設で心理的に嫌悪感を抱きやすい施設がある場合は別に「環境的瑕疵」とよぶことがあります。
環境的瑕疵
火葬場・葬儀場・暴力団組事務所、騒音・異臭を発生させる工場があるなど
- 物理的瑕疵
雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染など
- 法律的瑕疵
建築基準法、消防法、都市計画法などの法律・法令に違反している場合など
告知義務
不動産の購入者に不動産の状況を知ってもらったうえで納得して購入してもらうために購入者の判断基準となる事項をあらかじめ告知しなければなりません。
告知すべき事項を告知せずに売却すれば後日になって不要な紛争を招いてしまうことになってしまいます。
国道交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しているので告知義務について参考になるでしょう。
報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました
事故物件の告知については法律上の明確な基準がないため不動産取引において判断が難しく、室内での自然死や事故死についても、何年前まで告知しなければならないのか、死亡原因によって告知義務に差があるのか、判然とせず同じようなケースでも一方は告知され一方は告知されない、ということもありトラブルを招くこともありました。
そこでこのガイドラインによって一般的な判断基準が示されたものです。
人の死にかかわることについて告知義務がないとされたものは以下のようになっています。
- 自然死
- 日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
＊特殊清掃がされたものを除く
このことから次のような事例では告知義務があるといえるでしょう。
- 他殺、自殺
- 事故死（日常生活における不慮の事故といえないもの）
- 特殊清掃が行われた自然死、不慮の事故
- その他原因不明の死
事故物件の売却価格相場は？
事故物件の価格相場とハッキリいえる基準はありません。
一般の方が嫌悪感をどの程度抱くのかが一つの判断基準になります。
たとえば、下記のような傾向があるといわれています。
- 自然死で特殊清掃を行った場合：20％～30％
- 自殺：30％～50％
- 殺人：50％
嫌悪感を上回るメリットがあれば高く売却できる場合もある
火災があったことによって事故物件といわれるものであっても火災は「心理的瑕疵」と呼ばれているようにヒトの心理の影響が強くはたらきます。
判断基準は人によってそれぞれ異なるものなので、火災があってもそれほど気にしない方もいます。
また、駅の近くや商業施設、学校や病院など周辺施設に恵まれているような立地であれば購入意欲が高まることで心理的な影響は少なく、価格を下げずに売却できる可能性が高くなるといえるでしょう。
火災があった物件の売却方法
ここでは、火災があった物件の売却方法の工夫と売却の依頼先について解説します。
なお、売却を検討するときには複数の不動産会社に査定を依頼してもっとも信頼できる不動産会社に仲介を依頼することは一般の売却と同様です。
- ハウスクリーニングをする
- 一定期間をおいて売り出す
- 更地にする
- 不動産会社に売却依頼する
- 事故物件を専門に扱う不動産会社に売却依頼する
- 直接買取を依頼する
ハウスクリーニングをする
ハウスクリーニングやリフォームをしてできるだけきれいにし、火災のあとが感じられないようにしておきましょう。
購入希望者が訪問してうける第一印象はとても大事になります。
一定期間をおいて売り出す
火災が発生した直後は人々の記憶に残っていることが多く抵抗を感じることがあるでしょう。
心理的な要因が大きいため、記憶が薄れるまで一定期間をおいた方がよいので可能であれば数年間あけて売却活動をするのが得策です。
ただし、時間がたっても告知義務がなくなるとはいえないため、売却を依頼する不動産会社に相談しながらすすめてください。
更地にする
火災により痛ましい事故がかさなり人々の記憶に残ってしまうような状況であれば建物を取り壊して更地にするのも一つの方法です。
建物がなくなれば心理的な要因は薄まるでしょう。
ただし、建物を取り壊すには解体費用が必要になり、建物がなくなると固定資産税などが高くなることがあります。
建物を取り壊してしまう前に売却活動について不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に売却依頼する
火災があった物件でも通常通り売却活動は可能なので、一般の不動産と同じように不動産会社に売却を相談しましょう。
火災の状況によっては売却が難しいと断られることがありますが、その場合にはその他の方法を検討しましょう。
事故物件を専門に扱う不動産会社に売却依頼する
不動産会社には事故物件を専門に扱う会社もあります。
そのような会社では心理的瑕疵を気にしない顧客を抱えているので売却仲介に応じてもらいやすくなるでしょう。
直接買取を依頼する
不動産会社では一般の方から購入希望者を募集する仲介業務のほかに、その不動産会社で直接不動産を買取り、リフォームなどをして再販売を行っている会社があります。
不動産会社が直接買取る場合には、
- 一般の購入者よりも不動産の瑕疵に対しての責任が軽減される
- 購入希望者を探す手間がなくなり早く売却できる
- 仲介料が不要になる
などのメリットがあります。
ただし、直接買取の場合は再販売による利益を見込んでの買取になるため市場価格よりも安くなります。十分に検討して依頼しましょう。
