築年数が経過すると
売却価格は安くなる？
建物を売却しようと考えたときに、築年数から相当安くなってしまうのではないかと心配になる方もいらっしゃるでしょう。
そこで、この記事では、建物の築年数が与える売却価格への影響と、築年数が影響しない物件の特長について解説します。
建物が古くなると売却価格は安くなる？
一般的に建物が古くなると、その売却価格は下がる傾向にあります。
特に一戸建ての場合、築後10年で新築時の価格の約50%まで下がり、築25年を超えると建物の価値がほぼゼロになると考えられています。
ただし、立地や土地の価値、建物の状態などによっても変動しますので、具体的な価格については不動産の専門家に相談することをお勧めします。
戸建て住宅とマンションとでの築年数が売却価格に与える影響について以下に解説していますが、それぞれの項で公益財団法人東日本不動産流通機構からの資料をあげていますので、参考にしてください。
なお、下記リンク先から他の地域の不動産流通機構へのリンクがあります。
レインズデータライブラリー | REINS TOWER
新築住宅の需要が中古住宅よりも高い理由
日本における新築住宅の需要が中古住宅よりも高い理由は複数あります。
主な理由としては以下のような点が挙げられます。
日本では新築の家に住むことに特別な価値を置く傾向があります。
新築住宅は清潔で最新の設備が整っており、前の住人の居住履歴がないため、好まれる傾向にあります。
新築住宅購入者に対する住宅ローン減税などの税制上の優遇措置があり、これが新築住宅の需要を後押ししています。
日本の中古住宅市場は、情報が少なく、性能や保全状態が良質な在庫が少ないため、新築住宅の方が信頼性が高いと感じられることがあります。
賃貸市場がライフステージの変化に対応した物件供給ができていないことも、新築住宅への需要を高めています。
これらの理由により、多くの日本人が中古住宅よりも新築住宅を選ぶ傾向にあります。
ただし、最近では中古住宅に対する需要も徐々に高まってきており、リフォーム市場の活性化や空き家問題への対策として、政府が中古住宅活用の環境を整えようとする動きも見られます。
このような背景を踏まえると、今後は中古住宅市場も変化していく可能性があります。
中古住宅の売却相場価格と耐用年数の関係
中古住宅の売却相場価格と耐用年数の関係については、以下のような傾向があります。
一般的に、築年数が長いほど中古住宅の価格は下がります。
新築時の価格から、築10年で約半分、築20年を超えると市場価値はほぼゼロに近くなるとされています。
新築から10年間は価格の下落が最も速く、この期間で新築価格の約50%まで下がることが多いです。
10年を超えると価格の下落は緩やかになりますが、それでも徐々に下がり続けます。
20年を超えると、建物の価値はほとんどなくなり、土地の価値が主に売却価格を決定する要素となります。
これらの傾向は、一般的な市場の動向を示していますが、実際の売却価格は物件の立地、状態、市場の需要と供給など、多くの要因によって左右されます。
したがって、具体的な売却相場価格を知るには、不動産の専門家に相談するか、不動産価格情報サービスを利用して最新のデータを確認しましょう。
また、中古住宅の価値を高めるためにリフォームを行うことも一つの選択肢です。
リフォームによって、築年数が経過しても魅力的な物件として市場に出すことが可能になります。
REINS TOPIC 中古マンション成約物件、築40年超の比率は全体の18％
中古マンションの築年数と売却相場の関係
中古マンションの築年数と売却相場の関係については、以下の傾向があります。
築10年目までに売却価格は急激に下がります。
特にこの時期は資産価値が下がる速度が最も速いとされています。
この期間にも再び資産価値の減少が見られます。
昭和57年以前に建築された物件では住宅ローン控除が使えなくなり、買い主からの人気が下がるため、売却価格がさらに下がる傾向にあります。
日本では、マンションは築47年で価値がゼロになるとされています。
これは、建物の劣化や損傷によって価値が減少するためです。
ただし、土地（敷地権が所有権の場合）の価値は「劣化」の概念がないため、築年数の影響を受けません。
これらの一般的な傾向に加えて、実際の売却価格はマンションの立地、ブランド、メンテナンス状況などによって大きく異なります。
したがって、所有しているマンションの具体的な売却相場を知るためには、不動産会社から査定を受けることをお勧めします。
査定によって、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなります。
不動産一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社に査定依頼を一度に行うことができ、比較検討が容易になります。
REINS TOPIC 中古マンション成約物件、築40年超の比率は全体の18％
マンションの敷地権が借地権の場合は注意！
借地権の残年数は、中古マンションの価格に大きな影響を与えます。
特に定期借地権の場合、残存期間が短くなるにつれて、売却価格は低下する傾向にあります。
以下の点を考慮すると良いでしょう。
定期借地権付きマンションは、契約期間が終了すると土地を返さなければならないため、残存期間が短い物件は価格が下がります。
しかし、立地が良い場合は、短い残存期間でも価値があるとみなされることがあります。
定期借地権は更新ができないため、契約期間が終了すれば基本的には建物を解体し土地を返す必要があります。
これが価格に反映されます。
残存期間が短いと、売却自体が難しくなる可能性があります。
特に残存期間が0年に近づくと、資産価値が事実上ゼロになるため、売却はより困難になります。
敷地権の種類や残存期間によって、中古マンションの価格は大きく変動するため、売却を検討する際は専門家の意見を求めることをお勧めします。
不動産会社による査定や、市場の動向を把握することが重要です。
築年数と関係なく高い売却価格が期待できる場合
建築後年数が経ってしまうほど売却価格が下がっていく傾向にありますが、築年数と関係なく高く売却できる場合があります。
以下のような状況にないか検討してみましょう。
物件が非常に良い立地にある場合、例えば都心部や交通の便が良い場所など、土地自体の価値が高いため、築年数に関わらず価格が保たれることがあります。
歴史的建造物や有名建築家による設計など、特別な価値がある物件は、築年数が経過しても価格が下がりにくいです。
人気のエリアや特定の条件を満たす物件が不足している場合、需要が供給を上回るため、築年数にかかわらず高い価格での売却が期待できます。
質の高いリノベーションを施した物件は、新築同様、またはそれ以上の価値が見込まれることがあります。
これらの条件に当てはまる物件は、築年数が経過しても価格が下がりにくい傾向にあります。
ただし、具体的な価格は市場の状況や物件の状態によって変動するため、不動産の専門家に相談することをお勧めします。
また、売却を検討する際は、最新の市場動向を把握し、適切なタイミングで行動することが重要です。
不動産一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社から査定を受けることができ、市場価値を正確に把握するのに役立ちます。
まずは、ぜひ、イエステーションへご相談ください。
空き家にすると
劣化が早い？
空き家の劣化速度に関して公開されている資料では一般的な傾向として述べられているものの、住宅の状態や環境によって異なるため一概に数値で表すことは難しいのですが、空き家は人が住んでいる家に比べて劣化が進む速度が速いというのが一般的な見解です。
そこで今回は、空き家のままだと劣化が早く進む理由や劣化を防ぐ対策、空き家が劣化することによるデメリットや空き家を管理・処分する方法について解説します。
空き家が劣化する主な理由
空き家が劣化する主な理由は、以下の通りです。
- 不具合に気づかない
定期的なチェックが行われず、小さな問題が大きな損傷に発展する可能性があります。
- 湿気による傷み
定期的な換気が行われないため、湿気が蓄積し、木材などの建材が劣化しやすくなります。
- 害虫や害獣による被害
家が空であることを利用して、ネズミやシロアリなどが住み着き、構造に損傷を与えることがあります。
- 水周りの劣化
定期的に水が流れないため、配管の劣化や漏水が発生しやすくなります。
- 屋根や外壁の劣化
定期的なメンテナンスが行われないため、雨風による損傷が進行します。
- 第三者に荒らされる被害
空き家は荒らされやすく、それによってさらなる損傷を受けることがあります。
これらの問題を防ぐためには、定期的なメンテナンスと管理が必要です。
空き家の劣化を防ぐための対策
空き家の劣化を防ぐためには、以下のような対策が有効です。
- 定期的なチェック
定期的に空き家を訪れて、不具合がないか確認します。
特に台風や地震などの自然災害があった後には損壊がないか注意が必要です。
- 換気の実施
湿気を防ぐために、定期的に窓を開けて空気の入れ替えを行います。
- 空調システムの活用
空調システムがある場合は、これを利用して湿気やカビの発生を抑制します。
- 害虫や害獣の駆除
ネズミやシロアリなどの害虫・害獣が住み着かないように、定期的な駆除を行います。
- 通水の実施
水周りの劣化を防ぐために、定期的に水を流して配管のメンテナンスを行います。
- 屋根や外壁の修繕
屋根の損傷や外壁の塗装を定期的に行い、劣化を防ぎます。
- 空き家管理業者への依頼
頻繁に訪れることが難しい場合は、専門の管理業者にメンテナンスを依頼することも一つの方法です。
- 防犯対策
空き家が荒らされるのを防ぐために、防犯カメラの設置やホームセキュリティサービスの利用を検討します。
これらの対策を行うことで、空き家の劣化を遅らせることが可能です。
しかし、普段生活している地域から離れた場所にある空き家だと定期的なメンテナンスにかかる時間や費用も負担に感じることもあるでしょう。
そのようなときには売却するなどの処分を検討することも大事です。
空き家が劣化することによるデメリット
空き家が劣化することによるデメリットは、以下のようなものがあります。
- 大規模な修繕が必要になる
老朽化が進むと、大規模な修繕が必要になり、それには多額の費用がかかります。
- 特定空き家に指定される可能性
劣化が進んだ空き家は「特定空家」として指定され、行政からの指導や命令を受けることがあります。
また、建物があるのにないものとして土地の固定資産税の軽減が受けられなくなるおそれもあります。
- 近隣住民への賠償責任
空き家が原因で近隣に迷惑や損害を与えた場合、所有者に賠償責任が生じることがあります。
- 自然災害による倒壊のリスク
老朽化した空き家は自然災害時に倒壊しやすく、その処分費用も必要になります。
- 放火や不審火のリスク
空き家は放火の対象になりやすく、火災が発生した場合の損害も大きいです。
また、不審者が住みついたりして犯罪に利用されるおそれもあります。
- 資産価値の低下
劣化が進むと建物の資産価値が下がり、売却時に不利になることがあります。
これらのデメリットを避けるためにも、空き家の適切な管理とメンテナンスが重要です。
空き家を管理や処分する方法
空き家を管理や処分するには、いくつかの有効な方法があります。
以下に主な方法を紹介します。
- 不動産会社を通じた売却
空き家を売却する最も一般的な方法です。
不動産会社に依頼して、買い手を見つけて売却します。
売却には、
- そのまま売却する
- 更地にしてから売却する
- リフォームした後に売却する
などの選択肢があります。
- 不動産会社による買取
不動産会社に空き家を直接買い取ってもらう方法です。
仲介手数料や解体費用を抑えられる一方で、売却価格は市場価格よりも低くなる可能性があります。
- 空き家バンクへの登録
自治体が運営する空き家バンクに登録し、買い手や活用方法を見つけることができます。
空き家バンクは、インターネットで情報を公開し、マッチングを促進するサービスです。
インターネット上で公開されるので全国的に購入希望者を募集できるメリットがあります。
- 無償譲渡
第三者に空き家を無償で譲渡する方法もあります。
これは、売却が難しいが、所有する負担を減らしたい場合に適しています。
- 有効活用
空き家を賃貸物件として貸し出す、駐車場や太陽光発電などに転用するなど、空き家を有効活用する方法もあります。
これにより、新たな収入源を確保することができます。
- 解体して更地にする
建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にし、土地として売却することも検討できます。
解体には費用がかかりますが、更地の方が売却しやすい場合があります。
- 相続土地国庫帰属制度
相続した土地なら国に引き取ってもらう制度もあります。
建物があると引き取ってもらえないなど、引取条件が定められているので空き家は解体するなど条件を満たすことが必要です。
これらの方法を選ぶ際には、空き家の状態、立地、市場の需要などを考慮し、最適な選択をすることが重要です。
不動産会社などの専門家に相談することで、より具体的なアドバイスを得ることができます。
お客様の背景
売主様
氏名：K.M様(20代)
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県塩竈市
ご相談地域：宮城県塩竈市
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：I.A様(30代)
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県塩竈市
ご相談地域：宮城県塩竈市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
家庭の事情で離婚することになり、資産処分をしたいとご相談をいただきました。当時建売でご購入された、築5年のお家です。住宅ローンの残債が残っていましたので諸費用を含めても残債が消えるように売却がしたいというご希望でした。
買主様
現在お住まいのエリア限定で探されていました。お子様の学区を変えたくないというご要望が一番。そして、周辺の住環境を変えないで住み替えができるという点を重視して物件を探しているというご相談がありました。
ご提案した解決策
売主様
残債が消える金額での売り出しとなると、市場よりも高い価格となるため、ご成約まではお時間がかかる可能性があることをお伝えしました。そして、契約から引き渡しまでの流れをお伝えしてご納得いただいた価格で売り出しを開始。しかし、お問い合わせがなく10か月程度が過ぎ、売主様とお打ち合わせをして価格を変更しました。すると、お問い合わせが増えて無事に成約の運びとなりました。その後の賃貸物件への住み替えもご紹介をさせていただきました。
買主様
立地が良くて気になっていた物件が価格変更になり、お問い合わせをいただきました。ご案内をすると気に入っていただきましたが資金面のご不安が大きい様子でした。ご購入にかかる費用や総額がわかりやすいように、資金計画書を作成してお伝えしました。諸経費・火災保険・登記費用などの見積書もすべて添付してご説明させていただくと「親切なわかりやすい対応で助かりました。田中さんが担当でよかったです。」と最後には大変有難いお言葉をいただきました。
担当営業より
イエステーション塩竈店
田中 博士
不動産の取引は、人生で複数回とないご経験だと思います。私が安心安全な取引ができますようお手伝いをさせていただきます。土地やお家に関するお悩み、ぜひ一度ご相談ください。
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：Y.M様(70代)
ご職業：経営者
お住いの地域：宮城県亘理郡
ご相談地域：宮城県亘理郡
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：M.T様(40代)
ご職業：個人事業主
お住いの地域：青森県
ご相談地域：宮城県亘理郡
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
３．１１震災で被災に遭われて住み替えのために買った家をご売却したいとご相談いただきました。現在は、別な場所に新しく家を建てたので空き家となっていて、空き家期間は3～4年。価格はいくらでも構わないのでできるだけ早めに手放したいというご要望でした。
買主様
東北6県で個人事業を展開しているお客様でした。社宅として亘理の物件を検討しているとご相談をいただきました。また、駐車場の台数が多くとれることも視野に入れて探されておりました。
ご提案した解決策
売主様
当社買取であれば二週間で取引がおわることをお伝えしました。大きな家具の処分に費用や手間がかかることも懸念されておりましたが、当社買取の場合には、現状そのままで片付けする手間はかかりません。また、今後雨漏りやシロアリの被害が発覚しても、仲介とは違い、売主様に後々修繕費用を請求することもありません。早く手放したいご要望が一番でしたので、当社のご提案にご納得いただき、買取をさせていただきました。
買主様
お問い合わせいただいた物件をご案内。どこにも行きやすい立地で、家の隣の更地に車10台停められます。ご要望にこれ以上ない条件の物件でしたので大変気に入って頂き、ご案内日の翌日に契約の運びとなりました。買主様のお仕事がおいそがしくその日中に青森に戻らなければいけないとのことでしたので、翌日は青森まで出向いてご契約させていただきました。「契約は早い方が良い。即日対応してくれて大変助かった。」とお喜びの声をいただきました。
担当営業より
イエステーション南仙台店
梅原綾香
どんなに今はまだ売るのは早いかなと考えていても、ご事情が変わるタイミングがあると思います。お客様がお困りの時にはぜひ私を頼っていただけたら嬉しいです。全力でお手伝いさせていただきます。
この担当者がいる店舗情報
毎月第三火曜日13:00より
FMいわきにて、当社が情報提供するラジオ番組がスタート！
「お家どーする？」
私たちの暮らしの拠点として、家族の成長を見守ってきた大切なおうち。
しかし 家族が巣立ち、暮らしが変わっていく中で、
近年、誰も住まない 空き家が増えています。
この番組では、そんな空き家問題はもちろん、
家や土地の売買や賃貸など 不動産にまつわる様々な情報を
不動産の市況を熟知している、当社の社員がお送りします！
▼▼▼本日のご視聴はこちらから▼▼▼
https://listenradio.jp/
お客様の背景
売主様
氏名：Y.M様(70代)
ご職業：経営者
お住いの地域：宮城県亘理郡
ご相談地域：宮城県亘理郡
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：M.T様(40代)
ご職業：個人事業主
お住いの地域：青森県
ご相談地域：宮城県亘理郡
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
３．１１震災で被災に遭われて住み替えのために買った家をご売却したいとご相談いただきました。現在は、別な場所に新しく家を建てたので空き家となっていて、空き家期間は3～4年。価格はいくらでも構わないのでできるだけ早めに手放したいというご要望でした。
買主様
東北6県で個人事業を展開しているお客様でした。社宅として亘理の物件を検討しているとご相談をいただきました。また、駐車場の台数が多くとれることも視野に入れて探されておりました。
ご提案した解決策
売主様
当社買取であれば二週間で取引がおわることをお伝えしました。大きな家具の処分に費用や手間がかかることも懸念されておりましたが、当社買取の場合には、現状そのままで片付けする手間はかかりません。また、今後雨漏りやシロアリの被害が発覚しても、仲介とは違い、売主様に後々修繕費用を請求することもありません。早く手放したいご要望が一番でしたので、当社のご提案にご納得いただき、買取をさせていただきました。
買主様
お問い合わせいただいた物件をご案内。どこにも行きやすい立地で、家の隣の更地に車10台停められます。ご要望にこれ以上ない条件の物件でしたので大変気に入って頂き、ご案内日の翌日に契約の運びとなりました。買主様のお仕事がおいそがしくその日中に青森に戻らなければいけないとのことでしたので、翌日は青森まで出向いてご契約させていただきました。「契約は早い方が良い。即日対応してくれて大変助かった。」とお喜びの声をいただきました。
担当営業より
イエステーション南仙台店
梅原綾香
どんなに今はまだ売るのは早いかなと考えていても、ご事情が変わるタイミングがあると思います。お客様がお困りの時にはぜひ私を頼っていただけたら嬉しいです。全力でお手伝いさせていただきます。
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：K.M様(20代)
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県塩竈市
ご相談地域：宮城県塩竈市
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：I.A様(30代)
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県塩竈市
ご相談地域：宮城県塩竈市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
家庭の事情で離婚することになり、資産処分をしたいとご相談をいただきました。当時建売でご購入された、築5年のお家です。住宅ローンの残債が残っていましたので諸費用を含めても残債が消えるように売却がしたいというご希望でした。
買主様
現在お住まいのエリア限定で探されていました。お子様の学区を変えたくないというご要望が一番。そして、周辺の住環境を変えないで住み替えができるという点を重視して物件を探しているというご相談がありました。
ご提案した解決策
売主様
残債が消える金額での売り出しとなると、市場よりも高い価格となるため、ご成約まではお時間がかかる可能性があることをお伝えしました。そして、契約から引き渡しまでの流れをお伝えしてご納得いただいた価格で売り出しを開始。しかし、お問い合わせがなく10か月程度が過ぎ、売主様とお打ち合わせをして価格を変更しました。すると、お問い合わせが増えて無事に成約の運びとなりました。その後の賃貸物件への住み替えもご紹介をさせていただきました。
買主様
立地が良くて気になっていた物件が価格変更になり、お問い合わせをいただきました。ご案内をすると気に入っていただきましたが資金面のご不安が大きい様子でした。ご購入にかかる費用や総額がわかりやすいように、資金計画書を作成してお伝えしました。諸経費・火災保険・登記費用などの見積書もすべて添付してご説明させていただくと「親切なわかりやすい対応で助かりました。田中さんが担当でよかったです。」と最後には大変有難いお言葉をいただきました。
担当営業より
イエステーション塩竈店
田中 博士
不動産の取引は、人生で複数回とないご経験だと思います。私が安心安全な取引ができますようお手伝いをさせていただきます。土地やお家に関するお悩み、ぜひ一度ご相談ください。
この担当者がいる店舗情報
共有名義の不動産を
相続するには？
前回の記事で共有名義のままだと不動産の処分が難しいことを説明しました。共有名義にすると全員の同意がなければ不動産を処分できないので、不動産を共有で相続することは避けるべきです。
しかし、共有名義にしておけば他の相続人が勝手に不動産を売ってしまうことを防ぐことができる点はメリットにもなります。状況に応じて使い分けましょう。ただし、不動産の自分の持分だけを処分することは他の共有者の同意がなくても可能です。知らない間に全くの他人に売却していたという事態もあり得るので注意しましょう。
この記事では、相続に際して共有名義になることをさける方法について解説します。
共有名義をさける3つの方法
相続に際して共有名義になることを避けるには主に次の3つの方法があります。
- 遺産分割を工夫する
- 遺言書を残す
- 遺留分を放棄してもらう
遺産分割を工夫する
遺産分割協議において、共有名義にならないように調整しましょう。
遺産分割協議の方法には以下の4つがあります。
- 共有分割
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
共有分割
法定相続分通りに共有にしたり、実際に利用・運用する予定がある相続人が共同で相続することにします。
共同事業であれば他の共有者の同意がなければ賃貸したり売却したりできないのでお互いを拘束できる点がメリットになります。
現物分割
遺産を換金せずにそのままの形で分割する方法です。
メリットは手続きがシンプルで簡単なことですが、十分な相続財産がなければ公平な分割になりづらいことがデメリットです。
代償分割
特定の人が遺産を受け取り、かわりに現金を他の相続人に支払う方法です。
メリットは遺産の分散を避けることができること、デメリットは代償金の支払い能力が必要なことです。
換価分割
遺産を売却して現金化し、分配する方法です。
共有で相続した不動産を売却するには全員の印鑑が必要になったり協議が必要になったりでスムーズにいかないことが多いのですが、換価分割をすることで一人で売却手続きを行うことができるようになります。
換価分割では不動産を売却した代金をそれぞれの相続人に分配するので平等に分割できることがメリットです。
デメリットは遺産をそのまま残せないことや売却にかかる費用や税金があることです。
税金は、換価分割の場合遺産分割協議書に明確に換価分割をすることを記載しておかなければ贈与税を課されるおそれがあることや、売却するので売却利益に譲渡所得税がかかる可能性があることです。
遺言書を残す
遺言書を作成しておけば遺産の分散を防ぐことができ、共有名義になることを避けられます。
相続できない方にとっては不公平になることもあるため、事前に相続人に納得してもらうようにしておきましょう。
兄弟姉妹を除く法定相続人には「遺留分」が保証されているため、後日の紛争を防ぐためには遺留分にも注意が必要です。
遺留分を放棄してもらう
「相続放棄」は被相続人が亡くなった後でなければできないのですが、遺留分放棄は生前でも可能です。
家庭裁判所に申し出ることで手続きを行います。
遺留分放棄をしてもらっておけば遺言書の内容をそのままいかすことができるので安心です。
