お客様の背景
売主様
氏名：Y様(60代)
ご職業：無職
お住いの地域：福島県河沼郡会津坂下町
ご相談地域：福島県河沼郡会津坂下町
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：S様(30代)
ご職業：会社員
お住いの地域：福島県河沼郡会津坂下町
ご相談地域：福島県会津若松市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
会津坂下町は田舎であり高齢の一人暮らしには不便、また一軒家は大きすぎると、会津若松市のアパートへ住み替えをご希望でした。アパートは既に契約済だったようで、売れるタイミングが不透明な仲介ではなく買い取りでご相談いただき、できれば１か月以内に手続きを終わらせたいとのお話でした。
買主様
貸家にお住まいでしたが建物が老朽化を迎え、また将来を見据えて物件購入を検討されていました。一人暮らしなので小ぶりな一軒家をご希望されており、できればリフォームの必要なく、すぐに入居できる物件がいいとのこと。すでに他社の物件もご覧になっておいででしたので、ご自身なりの物件の良し悪しや相場は把握されていました。
ご提案した解決策
売主様
お家を拝見した後、ご本人と打ち合わせし、一旦買取金額は持ち帰って検討することにしました。３日後、買取金額を提示。すぐに「話を進めたい」とお返事いただき、ご相談から１週間後には売買契約成立、２週間後には支払いと名義変更を完了しました。私がこれまで担当したなかでも、ご相談から取引完了まで相当早いペースで決まった案件です。お客様としては引っ越しの日時が迫っていたので、荷物の処理が不要で、すぐに物件を手放せることを大変喜ばれていました
買主様
いくつか物件を紹介したなかで、築年数・立地・間取りともにご希望に叶っていたのが今回の物件です。築年数30年と周辺物件と比べてきれいなお家でしたので、お客様は現地を見てすぐ気に入り、話はトントン拍子に進みました。私がとくに尽力した部分はありませんが、強いて言うなら市場に出ている情報を引き合いに出し、周辺のお家に比べて築年数が浅い希少物件だと、良い点をお話したくらいです。あとは必要経費や修繕したほうがいい箇所について説明しました。手続きがスムーズに運んだので、Ｓ様も喜んでおられました。
担当営業より
イエステーション仙台本部 係長
國又 匠
当社の強みは、スピーディーなお取引です。今回はご相談から約２週間で、全ての折衝が完了しました。今後も面倒なく手続きを進めることで、お客様のお役に立ちたいと考えています。
また、私が担当するエリアはいわゆる田舎の物件が多く、他の不動産会社では取り扱いが難しいと言われた物件も多数あります。他社で断られた物件があるならば、私どもがお役に立てると思います。まずは一度ご相談ください！
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：T様（60代）
ご職業：無職
お住いの地域：宮城県仙台市太白区
ご相談地域：宮城県仙台市太白区
問い合わせ方法：ご紹介
買主様
氏名：I様（30代）
ご職業：個人事業主
お住いの地域：宮城県仙台市
ご相談地域：エリアフリー
問い合わせ方法：ご紹介
ご相談内容
売主様
亡くなったお母様からのご相続につき、物件を売却したいとのご要望でした。ただ、ご相談いただいた時点で相続人候補が３名おり、誰が相続するかで揉めている状況。ご自身が相続し、そのうえで売却を実現したいとのご意向をお持ちでした。
買主様
不動産投資事業拡大を考えている、駆け出しの投資家の方。事業化を実現にするにあたり、手持ちの現金で購入できる物件を探していらっしゃいました。予算500 万円という制約のなかで、マッチする物件をご紹介できるかどうかがポイントとなりました。
ご提案した解決策
売主様
実はＴ様を紹介してくださったのは、以前私が担当したお客様で、お二人は30年来の友人関係。そういった背景があり、私を紹介してくれたという流れです。その関係性に着目し、女性同士でチームを組んで解決に向かう方針に決定。相続問題を担当する司法 書士も女性にお願いし、ご相談いただいてから半年ほどをかけ、相続と売却成約をどちらも実現させるに至りました。全員女性なので食事をしたりお茶会を開催したりして、そ の絆は非常に強固に！Ｔ様は「お任せして良かったです！」と大変喜んでおられました。
買主様
Ｔ様と同様、Ｉ様も紹介です。不動産投資コミュニティの一角で、Ｉ様の事業化を紹介者様がサポートするという背景でした。Ｉ様は紹介者様を大変信用されていたため、実際の物件ご案内時には紹介者様にも足を運んでいただくことがキーになると推察。私はとにかく数多くの物件情報を提供することに注力し、内見も含めてトータルで約30～40件をご紹介。私も紹介者様も物事をどんどん決めていくタイプなので、わずか１～２か月で成約まで至りました。Ｉ様からは「お二人のコンビネーションが最高でした！」とのコメントをいただいています。お付き合いは継続しており、本件以外にもすでに４軒ご購入いただいている状況です。不動産投資は、相性の良い営業担当とのタッグが必要不可欠。末永いお付き合いがスタートしています。
担当営業より
イエステーション 岩沼店
伊藤有香理
お客様だけではなく、私自身も楽しみながら日々折衝を行っています。商談を通じてお客様とのネットワークを広げ、「自分が楽しめる限界まで頑張る！」というのが基本スタンスです。15年以上の現場経験を持っているため、安心してお任せください！ご信用いただければ、必ずお応えいたします！
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：T様（60代）
ご職業：無職
お住いの地域：宮城県仙台市太白区
ご相談地域：宮城県仙台市太白区
問い合わせ方法：ご紹介
買主様
氏名：I様（30代）
ご職業：個人事業主
お住いの地域：宮城県仙台市
ご相談地域：エリアフリー
問い合わせ方法：ご紹介
ご相談内容
売主様
亡くなったお母様からのご相続につき、物件を売却したいとのご要望でした。ただ、ご相談いただいた時点で相続人候補が３名おり、誰が相続するかで揉めている状況。ご自身が相続し、そのうえで売却を実現したいとのご意向をお持ちでした。
買主様
不動産投資事業拡大を考えている、駆け出しの投資家の方。事業化を実現にするにあたり、手持ちの現金で購入できる物件を探していらっしゃいました。予算500 万円という制約のなかで、マッチする物件をご紹介できるかどうかがポイントとなりました。
ご提案した解決策
売主様
実はＴ様を紹介してくださったのは、以前私が担当したお客様で、お二人は30年来の友人関係。そういった背景があり、私を紹介してくれたという流れです。その関係性に着目し、女性同士でチームを組んで解決に向かう方針に決定。相続問題を担当する司法 書士も女性にお願いし、ご相談いただいてから半年ほどをかけ、相続と売却成約をどちらも実現させるに至りました。全員女性なので食事をしたりお茶会を開催したりして、そ の絆は非常に強固に！Ｔ様は「お任せして良かったです！」と大変喜んでおられました。
買主様
Ｔ様と同様、Ｉ様も紹介です。不動産投資コミュニティの一角で、Ｉ様の事業化を紹介者様がサポートするという背景でした。Ｉ様は紹介者様を大変信用されていたため、実際の物件ご案内時には紹介者様にも足を運んでいただくことがキーになると推察。私はとにかく数多くの物件情報を提供することに注力し、内見も含めてトータルで約30～40件をご紹介。私も紹介者様も物事をどんどん決めていくタイプなので、わずか１～２か月で成約まで至りました。Ｉ様からは「お二人のコンビネーションが最高でした！」とのコメントをいただいています。お付き合いは継続しており、本件以外にもすでに４軒ご購入いただいている状況です。不動産投資は、相性の良い営業担当とのタッグが必要不可欠。末永いお付き合いがスタートしています。
担当営業より
イエステーション 岩沼店
伊藤有香理
お客様だけではなく、私自身も楽しみながら日々折衝を行っています。商談を通じてお客様とのネットワークを広げ、「自分が楽しめる限界まで頑張る！」というのが基本スタンスです。15年以上の現場経験を持っているため、安心してお任せください！ご信用いただければ、必ずお応えいたします！
この担当者がいる店舗情報
マンションの売却時に
壁紙の張り替えは必要？
マンションを売却するときに、「壁紙を張り替えると見栄えもよくなって有利かな？」と思ってしまう方もいるでしょう。
この記事では、マンションを売却するときに、壁紙を張り替えた方がよいのか、その理由や費用について解説します。
マンション売却のときに壁紙の張替えは原則不要
マンションを売却するとき壁紙の張替えが必要かどうかは、一概には言えませんが、基本的には不要と考えられます。
中古物件の場合は、ある程度の汚れは想定内のことだからです。
壁紙の張り替えには費用がかかりますし、せっかく張り替えても買主の好みに合わない可能性もあります。
通常の経年による汚れなら壁紙の状態が買主や不動産会社の査定に大きな影響を与えることは少ないでしょう。
また、壁紙を張り替えたために床や設備の劣化が目立つこともあるので注意しましょう。
マンション売却で重視されるポイント
買主や不動産会社が興味を持っているのは以下のようなポイントです。
- 立地条件（近隣施設、日照、接道状況など）
- 設備の状態（設備のグレード、劣化状況など）
- 建物の性能・品質（建物の構造、共有部分のメンテナンスなど）
以上は「不動産」であるため簡単に変更できるものではないですし、自分で改めるためには多額の費用が必要になってきます。
しかし、壁紙の張替えはそれと比べると安くできるので購入者が自分好みに替えることが可能なものだからです。
張り替えた方がよいケース
ただし、以下のような場合は、壁紙の張り替えを検討したほうが良いかもしれません。
- 築年数が10年未満で、壁紙が極端に汚れている場合
- 高級住宅街のマンションで、壁紙の汚れが高級感を損なっている場合
- トイレや洗面所など水回りの壁紙が汚れていて清潔感がない場合
- クロスの剥がれや大きな穴あきがある場合
築年数が浅いマンションや高級住宅街にあるマンションなどでは、マンションの外観や部屋のきれいさを期待して購入を検討している方が多いため、このようなマンションの場合は汚れがひどいときには張り替えた方がよいでしょう。
一方で築後年数が経過している場合には購入希望者は自分でリフォームする前提で物件を探していることが多いので、壁紙の汚れを気にする方は少ないといえるでしょう。
ただし、トイレや洗面所など清潔感が求められる場所では壁紙の汚れが気になることが多いため、きれいにしておくことで内覧に訪れた方にアピールできる可能性が高くなります。
また、タバコによる変色やペットの匂いなどがしみついているような場合は内覧にきた方が不快に感じることが多いため張り替えておくとよいでしょう。
この場合には匂いは天井にもしみついていることが多いので壁面だけでなく天井のクロスも張り替えた方がよいでしょう。
壁紙張替えの費用は
壁紙の張り替えにかかる費用は、部屋の広さや壁紙の種類によって異なりますが、一般的には6畳の部屋で4万円以上、7畳の部屋で5万円以上、8畳の部屋で6万円以上と考えておくと良いでしょう。
水回りの壁紙は特殊なものを使用するため、費用は高くなります。
費用の見積は複数の業者から
壁紙の張替えを検討するときには、事前に複数の業者に見積を依頼しましょう。
サービス内容や費用の内訳を比較できるようにしておけば、張替え工事をしていないときでも、購入希望者からの要望に応えやすくなりますし、売却代金を値引きするときにも目安をたてやすくなります。
セルフクリーニングできないか検討を
壁紙の汚れ具合によっては、セルフクリーニングできれいにできる場合もあります。
乾いた場所を濡れた雑巾などでふいてしまうと、かえって汚れがしみついてしまいます。
はたきや掃除機を使って表面のほこりをとりのぞきます。
部分的な黒ずみ汚れは消しゴムを使ってみましょう。
メラニンスポンジを利用してもよいですが、キズをつけてしまうので注意しましょう。
中性洗剤や重曹を利用すれば対応できることもあります。
重曹の粉に水を加えてペースト状にしたものを汚れた個所に塗っておき、数十分放置してふき取ります。
相続した実家を
売りたくない時にできること
親が亡くなり実家を相続したものの、相続した実家をどのように利用できるのか悩んでいる方は多いでしょう。
他の相続人の意向もあるので、簡単に処分することも難しいです。
この記事では、実家を相続したけど売りたくないときにできること、空き家にしておくことのデメリットや売却するメリットについても解説します。
相続した実家を売りたくないときの対策
相続した実家を売りたくないときの対策は、大きく分けて以下のようなものがあります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがありますので、ご自身の状況や希望に合わせて選択しましょう。
- 実家を賃貸住宅やテナントとして貸し出す
- 実家をリフォームして自分たちで住む
- 建物を取り壊して更地にする
実家を賃貸住宅やテナントとして貸し出す
実家を貸し出すと、賃料収入を得ることができるので、管理費用や固定資産税などの負担を軽減できます。
また、空き家になることでの老朽化を防ぐこともできます。
建物の用途や規模によっては、個人ではなく法人や団体に貸し出すこともできるでしょう。
ただし、賃貸住宅として貸し出すには、建物の状態や立地条件などによって需要があるかどうかが重要です。
テナントとして貸し出すには、建物の耐震性や設備などに一定の基準が求められます。
入居者の募集や契約、管理などに手間がかかることも考慮しなければならず、テナント契約は一般的に長期的なものであるため、契約内容や条件に注意しなければなりません。
定期借家で貸し出す
定期借家とは、契約で定めた期間が満了すると、更新されないで賃貸借契約が終了する制度です。
定期借家で貸し出す方法は、以下のような手順になります。
- まず、貸したい物件の状態や立地条件などを確認し、需要や相場を調査します。
定期借家は普通借家よりも賃料が安く設定されることが多いので、収益性やコストなどを考慮する必要があります。
- 次に、定期借家契約の内容を決めます。
契約期間や賃料、敷金・礼金などの条件を明確にします。
定期借家契約は必ず書面で結ばなければなりません。
国土交通省作成の「定期賃貸住宅標準契約書」を参考にするとよいでしょう。
- さらに、定期借家契約を結ぶ前に、書面で事前説明を行います。
定期借家契約であることや、契約の更新がないこと、期間の満了により借家関係が確定的に終了することなどを記載した事前説明文書を入居希望者に交付し、十分に理解してもらいます。
- 最後に、入居希望者と契約書に署名捺印し、鍵の引き渡しなどを行います。
契約書は公正証書にすることもできますが、その場合は公証人役場で手続きを行う必要があります。
実家をリフォームして自分たちで住む
実家をリフォームして自分たちで住むと思い出の詰まった実家を形として残すことができます。
また、自分たちの好みに合わせて改装することで、快適な住環境を作ることもできます。
ただし、リフォームには多額の費用がかかることが多く、また実家の場所が自分たちの生活圏内にあるかどうかも問題です。
実家から職場や学校などが遠い場合は、通勤や通学に不便になってしまいます。
建物を取り壊して更地にする
実家の建物を利用しないまま放置しておくといろいろな問題がおこるおそれがあります。
建物を取り壊して更地にする方法も検討するとよいでしょう。
相続した実家を取り壊すメリットは、以下のようなものがあります。
- 空き家管理の負担がなくなる
- 固定資産税の優遇措置が受けられる方法もある
- 土地の価値が上がる
空き家管理の負担がなくなる
空き家になった実家をそのまま所有し続けると、建物や敷地の劣化を防ぐために定期的な点検や清掃、草刈りなどの管理が必要になります。
また、空き家は火災や盗難、侵入などの危険にもさらされるため、保険料や防犯対策などの費用もかかります。
これらの管理費用や手間は、相続人にとって大きな負担となります。
実家を取り壊すことで、空き家管理の負担から解放されることができます。
固定資産税の優遇措置が受けられる方法もある
実家を取り壊して更地にすると、固定資産税は増えるというデメリットがあります。
しかし、その更地を農地に転用することで、固定資産税の優遇措置を受けることができます。
農地は一般的に住宅用地よりも固定資産税が安く設定されているからです。
また、農業経営基盤強化促進法に基づいて農業者に貸し出すことで、さらに固定資産税を軽減することができます。
土地の価値が上がる
実家を取り壊して更地にすると、土地の価値が上がる場合があります。
古い建物があると土地の魅力が下がるため、建物を撤去することで土地のポテンシャルが高まるからです。
特に、建物の状態が悪く、リフォームや改築に多額の費用がかかる場合や、建物の構造や間取りが現代のニーズに合わない場合は、建物を取り壊した方が土地の需要が高まる可能性があります。
また、更地にすることで土地の用途や活用方法が広がります。
相続した実家を空き家にしておくリスク
相続した実家を空き家のまま売却しないで放置しておくと、以下のようなリスクがあるので注意しましょう。
- 建物や敷地の劣化が進み、修繕費用や撤去費用がかかる
- 周囲の人々に迷惑や危害を及ぼし、加害責任を負うおそれがある
- 特定空家に指定されて改善命令や過料が課せられる
- 固定資産税を払い続ける
- 第三者に管理を委託する費用がかかる
これらのリスクを回避するためには、空き家を売却するか、賃貸住宅やテナントとして貸し出すか、自分たちで住むか、国に納めるかなどの対策を検討する必要があります。
相続した実家を売却するメリット
最後に、今回は売りたくないときにできることがメインの解説ですが、万一売却するとしたら以下のようなメリットもあるので、紹介しておきます。
- 不動産の資金を活用できる
- 空き家の譲渡所得税の特例を受けられることがある
- 相続手続きがスムーズになる
不動産の資金を活用できる
相続した実家は、高額な財産ですが、分けづらいというデメリットがあります。
また、空き家になっている場合は、固定資産税や維持管理費などのコストがかかります。
実家を売却することで、現金化することができ、自分や家族の生活費や教育費、老後資金などに使うことができますし、投資や事業などにも活用できるでしょう。
また、現金化すると遺産分割協議をするときに分割しやすいメリットもあります。
空き家の譲渡所得税の特例を受けられることがある
不動産を売却すると、譲渡所得税がかかります。
しかし、相続した実家が空き家の場合は、一定の要件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、相続日から3年以内の年末までに売却することや、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなどが条件です。
この特例を利用すれば、税金を大幅に軽減することができます。
相続手続きがスムーズになる
相続した実家は、兄弟姉妹や親族など複数の相続人で分け合う必要がありますが、実家に対する思い入れや利用意向は人それぞれ違うこともあるでしょう。
そのため、相続人間で意見が対立し、トラブルに発展する可能性もあります。
不動産のままでは分割しにくい場合でも、実家を売却して現金化すればそのような争いを避けることができます。
