いわき市の家賃相場

いわき市の家賃相場

家賃はどのようにして決まるのだろう?決めるのだろうか?

アパートやマンション等の賃貸は、貸主にとっては商売(経営)です。土地を更地にしておくのはもったいない、畑や稲作では収益が少ない?あるいは相続対策のため・・または将来の生活を補填する年金代わりになど、賃貸経営を行う理由はさまざまです。ただどんな理由にせよ、賃貸する建物を建てなければなりませんし、賃貸した場合の利回りを考えなければなりません。建築費と家賃設定は賃貸経営計画の肝になります。例えば1棟で6部屋のアパートの建築費が4,000万円だとします。家賃をいくらにすれば良いのでしょうか?一部屋当たり6万円であれば月に36万円、年間432万円で、単純利回り(1年間の家賃収入÷建築費)は10.8%になります。現在は(平成29年3月現在)マイナス金利の時代で、4,000万円を銀行に預けたとしても、年間4,000円の金利にしかなりません。4,000万円のお金を使って、さらなるお金を稼ごうとすれば、賃貸経営のほうが有利なことは一目瞭然です。賃貸建物を建てる「土地」を所有していない場合は土地の仕入からはじめなければなりませんので、土地代がいくらになるか?が大きなポントになります。

土地代が1,000万円であれば、建築費が4,000万円として、合計で5,000万円ですから、単純利回りは8.64%になり、銀行に預けておくよりは効率が良いようです。

通常、家賃設定は建築費あるいは建築費と土地代の関係から行います。「都会といわき市の家賃にあまり差がないように見えるが、なんかおかしくない?」と話される方がありますが、建築費が都会といわき市では、あまり変わらないということからすれば、理解できるのではないでしょうか?

いわき市は東日本大震災・原発事故以降、賃貸物件のニーズが高まり、このような時代背景を反映して、賃貸住宅の建設が伸びてきました。

いわき市の土地の相場の変化は<いわき市の土地の相場と傾向>に書いたような理由からですが、同じく「家賃相場」も変化してきました。

2万4,000人の避難者と5,000人程度の作業員がいわき市に住むことになったのですから家賃の動きは誰にでも想像できるのではないでしょうか?

特に、避難者が住むための「福島県の民間借上げ住宅」は賃貸の空き室を大幅に縮小させました。

平成29年3月末で、地震、津波の被災者の全員、原発事故被災者の一部の借上げ措置が終了するとともに、震災から6年が経過し、災害公営住宅に移る人、地元にもどる人(特にお年寄りの方)が増加してきましたので、賃貸物件の空き室も数を増やしています。

空き室の増加は、貸し手市場が借り手市場に変化することですから、家賃相場も時間の経過とともに下落傾向になるものと予想されます。

しかも、新築の賃貸物件がハイペースで建てられましたので、そのあおりを受けた、築年数の古い物件や利便性のあまり良くない貸家は、賃料を下げるか、設備を一新するなど対策を行う必要性が生じてくるものと思われます。

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