売買契約書の各項目とポイント〈後編〉

こんにちは!いわきの不動産の事ならおまかせの、

イエステーションいわきです。

前回は6つの項目を確認してみました。前回の続きとして、不動産売買契約書の各項目のポイント〈後編〉を引き続き確認してみましょう。今回は税金などです。

7.公租公課等の精算

多くの方は経験があると思いますが固定資産税、都市部では都市計画税といった税金を支払っていると思います。その税金を売買の際にお互いに支払いをして、精算することが必要です。また、マンションなどの場合によっては管理費などの共用経費も精算しましょう。実務上、精算は物件引渡しの日を基準に、日割り計算で行われることが多いです。この精算は売買代金(売却代金)とは別の実費精算となりますので注意です。

8.手付解除(契約解除申込金)

事情があり契約を解除する場合は、このお金で売買契約を撤回することができます。ただし、解約の取り決めを事前に確認しておく必要があります。買い手の手付け金を高く設定すると解除される危険は少なくなります。

9.引渡し前の不動産物件の消滅・毀損(きそん)

売買契約を取り交わした後に、天災、火災で建物が消滅するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、売却物件が消滅・毀損(きそん)した場合の取り決めです。

不動産売買では、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。ただし、物件の修復に大きな費用が必要となったときや物件が消滅・毀損して買い主が契約の目的を果たせない場合(とても住む状態には修復されないなど)は、買い手は契約を無条件で解除することができます。

10.契約違反による解除

契約違反(約束違反とも言い、これを法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの取り決めです。売り主または買い主のどちらかが契約違反となった際は、その相手方は契約を解除することができます。このように、契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことがあります。売買代金の20%までの範囲で決められるようです。

11.反社会的勢力の排除

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降、反社会的勢力排除のための条項があります。売買契約書の条項の中に「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。これに反する行為では、契約を解除することができます。

12.ローン特約

買い主が住宅ローンの借入れができないときには売買代金を支払うことができなくなります。このような状況では買い主が住宅ローンを利用して住宅を購入するとき、契約の際にローン特約を付けます。これがあれば買い主は住宅ローンの審査が通らなかった際に、売買契約を無条件で解除することができます。その為、契約の際はよく確認しましょう。

13.瑕疵担保(かしたんぽ)責任

売買不動産に、隠れた瑕疵(欠陥)が分かった場合、売り主は物件の修繕やそれの損害を賠償する義務があります。また、瑕疵が重大で住めない時は契約を解除されることもあります。隠れた瑕疵をめぐるトラブルは、非常に多いのでここは大変重要です。

以上が契約書の各項目の紹介とポイントでした。こうしてみると、不動産売買契約は細かなところまで規定しないと後々困ることが多くなります。その為にも、しっかりとした不動産の専門家が必要になりますね。

イエステーションいわきでは、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてしっかりとサポートさせていただきます。専任の担当者が、詳しいご説明や不明な点など丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。

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