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住宅ローンは、金利や返済期間によって負担が大きく変わります。
同じ年収でも、借り方や返し方によって借りられる額が変わり、予算にも違いがでます。
年収・ライフプラン別に、賢い組み方を考えてみましょう。

※１　金利はみずほ銀行2009年9月の適用分
※２　固定期間終了後に、金利が4％にアップしたと仮定
※３　5年後に変動金利の毎月返済額が1.25倍にアップしたと仮定
※４　金利は三菱東京UFJ銀行の2009年9月適用分
※５　図は、固定金利期間修了後も固定金利利用プランを選択する前提

金利変動の心配がない固定金利で組む

返済の余裕があまりなければ、将来の金利上昇の心配がない固定金利を優先するべき。
収入に占める返済額の割合（年収負担率）は25％以内が原則なので、フラット35の場合、年収
400万円で借りられるのは2,150万円まで。

※１　金利はみずほ銀行2009年9月の適用分

優良な住宅は金利が優遇される

フラット35には、住宅の広さなどに条件がありますが、さらに「省エネ性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」の基準のどれかを満たすと、当初10年間の金利が0.3％優遇される"フラット35Ｓ"が利用できます。
さらに長期優良住宅などの基準を満たすと、優遇期間が20年になります（2012年3月31日まで）。

10年固定の併用で借入額をアップ

将来の収入アップが見込めるなら、金利の低い10年固定などを併用すれば借入額を増やすことができます。
ただし、当初の優遇幅が大きいタイプは固定期間終了時の金利上昇幅が大きくなるので、繰り上げ返済などで早めに元金を減らしましょう。

※５　図は、固定金利期間修了後も固定金利利用プランを選択する前提

変動金利は繰り上げ返済前提で

変動金利を使えばさらに金利が低くなるが、金利が上がるリスクが高いので借入額の半分までは限度。
繰り上げ返済を前提とし、年収の2倍程度の元金なら金利が上がっても対応しやすいので、フラット35より先に減らしましょう。

妻が働くなら収入合算で

共働きで妻がずっと働く予定なら、フラット35を収入合算して借りるのが王道プランといえます。
ローンを2人で借りて住宅を共有名義にすれば、住宅ローン控除を2人で使えます。
フラット35は保証料が不要なので、その分頭金を増やせるでしょう。

妻の分だけ金利の低い変動金利で

妻が数年後に出産などで離職する可能性が高い場合は、妻の分を夫とは別に変動金利で借りる方法もあります。
離職するときに一括繰り上げ返済できるよう、返済期間を短めにするのがポイントです。

教育費のかかる期間中は金利を固定

子どもが小学校に入学する時期に合わせて家を買うとして、金利を15年間固定できればほ大学卒業まで安心。
教育費がなくなれば、金利が多少上がっても対応でき、30代半ばで25年返済なら老後に借金を残さず返し終えることができます。

年収アップを見込んで変動金利でチャレンジ！

変動金利の低金利を生かしつつ、借入額の半分は10年固定で10年間は金利上昇リスクを抑えた。
変動金利は老後までなるべく残さないよう20年返済に。
変動金利は上昇の可能性が高いので、金利動向をチェックして対応できる人向けです。